NẾU VIỆT NAM QUÁ PHỤ THUỘC VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN…
Nếu Việt Nam quá phụ thuộc vào thị trường bất động sản (BĐS) và để dòng vốn đổ vào đây quá mức, quốc gia sẽ đối mặt với nguy cơ không thể bứt phá bẫy thu nhập trung bình. Nguyên nhân cốt lõi là do giá nhà đất tăng phi mã sẽ gây ra “hiệu ứng lấn át” (crowding-out effect), bào mòn sức sống của đổi mới sáng tạo và tinh thần khởi nghiệp quốc gia. Hệ lụy này được thể hiện rõ nét qua các khía cạnh sau:
Lấn át nguồn lực đầu tư của ngành sản xuất: Là một nền kinh tế đang phát triển, Việt Nam vẫn đối mặt với thực trạng phần lớn doanh nghiệp nội địa nằm ở phân khúc gia công, lắp ráp với biên lợi nhuận thấp và công nghệ chưa cao. Trong khi tỷ suất sinh lời trên vốn (ROE) của các doanh nghiệp sản xuất thuần túy thường chỉ duy trì ở mức một con số, thì tốc độ tăng giá của BĐS tại các đô thị lớn hay các cơn “sốt đất” vùng ven lại đạt mức hai con số mỗi năm. Sự chênh lệch quá lớn này kích thích các doanh nghiệp dịch chuyển dòng vốn, thay vì tái đầu tư vào dây chuyền, công nghệ để nâng cao chuỗi giá trị, họ lại phân bổ nguồn lực làm sân sau đầu cơ đất đai nhằm tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.
Nghẽn mạch dòng vốn tín dụng: Dù các cơ quan quản lý liên tục đưa ra cảnh báo, BĐS vẫn luôn là tài sản thế chấp ưa thích của hệ thống ngân hàng thương mại nhờ tính thanh khoản cao trong giai đoạn tăng trưởng. Khi dòng vốn tín dụng bị hút mạnh vào các dự án BĐS và các phân khúc cao cấp, dòng vốn dành cho khu vực sản xuất, công nghệ, nông nghiệp công nghệ cao và đặc biệt là các doanh nghiệp khởi nghiệp (start-up) bị siết chặt. Hệ quả là các ý tưởng sáng tạo, các dự án có tiềm năng thay đổi diện mạo công nghệ quốc gia bị thiếu vốn nghiêm trọng và dễ dàng “gục ngã trước ngưỡng cửa thiên đường”.
Gánh nặng nợ vay đè nặng lên hộ gia đình: Tâm lý tấc đất tấc vàng và khát khao sở hữu nhà để an cư lạc nghiệp đã ăn sâu vào tiềm thức người Việt, biến ngôi nhà thành điều kiện bắt buộc trước khi lập gia đình của giới trẻ. Khi chỉ số giá nhà trên thu nhập vượt quá khả năng chi trả thực tế, nhiều gia đình phải gánh những khoản vay thế chấp khổng lồ với thời hạn hàng chục năm. Áp lực trả gốc và lãi hàng tháng bào mòn dòng tiền tích lũy, khiến họ không còn dòng vốn thặng dư hay sự dũng cảm để mạo hiểm đầu tư, mở rộng kinh doanh hoặc tham gia vào các mô hình khởi nghiệp đổi mới sáng tạo vốn có tỷ lệ rủi ro cao.
Rào cản dịch chuyển nguồn nhân lực chất lượng cao: Giá nhà đất và chi phí thuê nhà tăng cao tại các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM đang biến nơi đây thành những đô thị đắt đỏ, vượt quá sức chịu đựng của lao động trẻ và tầng lớp tri thức mới tốt nghiệp. Khi chi phí sinh hoạt ăn mòn thu nhập, làn sóng dịch chuyển ngược hoặc từ chối đến các siêu đô thị sẽ diễn ra. Việc các trung tâm đổi mới sáng tạo bị mất đi nguồn nhân lực trẻ, chất lượng cao do rào cản giá nhà sẽ làm suy yếu nghiêm trọng năng lực cạnh tranh dài hạn của các đô thị hạt nhân này.
Hụt hơi trong cuộc đua R&D của chính quyền địa phương: Áp lực nguồn thu ngân sách khiến không ít địa phương chọn giải pháp ngắn hạn và dễ dàng nhất là “phân lô bán nền”, khai thác triệt để nguồn thu từ đấu giá đất thay vì kiên trì xây dựng hệ sinh thái công nghiệp hay thu hút FDI công nghệ cao. Khi nguồn lực tài chính và quỹ đất bị thâm hụt vào các dự án đô thị bỏ hoang, ngân sách dành cho hạ tầng kỹ thuật, nghiên cứu và phát triển (R&D) hay các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp sáng tạo sẽ bị lép vế, tạo ra một mô hình tăng trưởng thiếu bền vững dựa trên địa tô.
Bào mòn động lực phấn đấu của tầng lớp lao động: Bản chất của thị trường BĐS đầu cơ là dòng tài sản sẽ dịch chuyển và tích tụ vào tay một bộ phận nhỏ đầu tư có tiềm lực tài chính lớn. Khi giá nhà neo ở mức không tưởng so với thu nhập trung bình, tầng lớp lao động phổ thông và người nghèo đô thị sẽ rơi vào trạng thái mất động lực làm việc. Việc nhận ra rằng dù có nỗ lực làm việc cả đời cũng không thể sở hữu một mái nhà sẽ xói mòn cấu trúc xã hội, triệt tiêu ý chí vươn lên và đóng sập cánh cửa thăng tiến xã hội của thế hệ trẻ.
Triệt tiêu khát vọng cống hiến của giới tinh hoa: Cuối cùng, hệ lụy nguy hiểm nhất chính là việc “ru ngủ” giới tinh hoa kinh tế. Khi các nhà tài phiệt, các doanh nhân lớn tích lũy đủ tài sản thông qua BĐS, họ sẽ mất đi động lực dấn thân vào các lĩnh vực khó khăn như sản xuất công nghiệp nặng, chip bán dẫn, hay công nghệ lõi là những mảng đòi hỏi vốn lớn, thời gian dài và rủi ro thất bại cao. Thay vì trở thành những “sếu đầu đàn” dẫn dắt công nghệ quốc gia, họ bằng lòng với việc duy trì và truyền lại sự giàu có qua nhiều thế hệ bằng quỹ đất trong tay, khiến quốc gia mãi tụt hậu trong cuộc cách mạng công nghiệp toàn cầu.
