SZC – Cập nhật dự án và đánh giá triển vọng

Cập nhật tình hình tài chính (theo BCTC quý 3/2021)

• Vốn hoá thị trường hiện đạt 6.750 tỷ đồng (28/12/2021).
• Cuối quý 03/2021 tổng tài sản SZC đạt 5.435 tỷ đồng, tăng 1.604 tỷ (+41,8%) so với thời điểm quý 3 năm 2020 (3.831 tỷ)
• Nợ vay tài chính ngắn và dài hạn lần lượt là 309 và 1.898 tỷ, còn lại là nợ chiếm dụng (1.830 tỷ). Mặc dù vay nợ chịu lãi cả ngắn và dài hạn là 2.207 tỷ, nhưng chi phí lãi vay 9 tháng đầu năm chỉ ghi nhận vỏn vẹn 5 tỷ đồng, là vì công ty như thường lệ – đã vốn hóa lãi vay vào giá vốn BDS. Lưu ý rằng dù đã vốn hóa chi phí lãi vay vào giá vốn BDS nhưng biên lãi gộp quý 3/2021 vẫn rất cao đạt 61%, cho thấy công ty này có lợi thế đặc biệt nhờ giá vốn dự án rất thấp.

Đánh giá tiềm năng

CTCP Sonadezi Châu Đức là công ty sở hữu Khu công nghiệp và đô thị Châu Đức, một trong những dự án đầu tư khu phức hợp công nghiệp đô thị lớn hàng đầu cả nước. Khu công nghiệp được quy hoạch thành những phân khu chức năng bao gồm:

• Khu Công nghiệp Châu Đức có tổng diện tích 1556,14 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp thương phẩm là 1.066,5 ha chiếm tỷ lệ 68,54%. Còn lại là đất hạ tầng giao thông (221 ha), cây xanh, mặt nước (168 ha) và Kho bãi – cảng ICD (76 ha). Các phân khu chức năng theo quy hoạch dược duyệt: Khu Công nghệ cao 194,04 ha; Khu công nghiệp đa ngành 775,18 ha; Khu công nghiệp ít ô nhiễm 140,03 ha.
• Khu đô thị Châu Đức có tổng diện tích 579,4 ha. Trong đó, diện tích đất ở chiếm 49,7% (288 ha), bao gồm khu dân cư 163 ha (với giá bán 10 triệu/m2 thì giá trị phần này đạt khoảng 16.000 tỷ); khu thương mại 71,82 ha (giá trị khoảng hơn 7000 tỷ với giá 10 triệu/m2); khu tái định cư 42,4 ha (7,32%);  khu nhà ở thu nhập thấp 10.7 ha (1,85%).
• Sân Golf Châu Đức có diện tích 152 ha.

Cập nhật tình hình triển khai dự án KCN và đô thị Châu Đức (theo báo cáo thường niên tháng 4/2021)

Đã bồi thường giải phóng mặt bằng lũy kế 1.849 ha (trên tổng cộng 2.287 ha diện tích quy hoạch, chiếm 80%) với chi phí đã bồi thường là 2.772 tỷ đồng. Đây là phần tài sản mà công ty đã nắm chắc trong tay, phần còn lại sẽ tiếp tục được công ty lấy về trong các năm tới nhưng chi phí bồi thường sẽ cao hơn (nhưng giá đất cho thuê cũng tăng cao hơn qua từng năm nên vẫn đảm bảo hiệu quả cao với phần diện tích chưa đền bù). Một điều đáng chú ý là khu đô thị hiện tại đã triển khai bồi thường mặt bằng với diện tích đã bồi thường được trên 428 ha từ trước năm 2020 khi đất tại đây còn chưa sốt. Chi tiết tình hình thực hiện dự án như sau:

Vốn hóa còn rất thấp khi so sánh với giá trị của KCN và đô thị Châu Đức

KCN Châu đức: theo báo cáo thường niên tháng 4/2021, tính hết năm 2020 công ty đã cho thuê lũy kế 449 ha, còn lại 617 ha. Với giá cho thuê hiện nay là khoảng 80 đô/m2, phần KCN còn lại khi cho thuê hết sẽ mang về doanh thu khoảng hơn 11.000 tỷ đồng, lãi gộp gần 7000 tỷ, là phần tài sản sẽ được hình thành trong tương lai.

Khu đô thị Châu đức: hiện tại đã triển khai bồi thường mặt bằng với diện tích đã bồi thường được trên 428 ha từ trước năm 2020 khi đất tại đây còn chưa sốt, chi phí đền bù thấp. Phần còn lại chưa đền bù thì chi phí đền bũ sẽ cao hơn. Hiện công ty đã hoàn thiện hạ tầng cho 42 ha (tên thương mại là Khu dân cư Hữu Phước) và dự kiến sẽ bắt đầu ghi nhận doanh thu vào cuối năm 2021. Theo khảo sát thực tế, giá đất tại khu vực này là khoảng 10 triệu/m2. Như vậy, giá trị của khu dân cư 163 ha và khu thương mại 71,82 ha là khoảng 23.000 tỷ, chưa tính đến khu tái định cư và khu nhà ở thu nhập thấp. Khu dân cư này sắp được đưa vào kinh donah sẽ là ngòi nổ giúp công ty bước vào giai đoạn bùng nổ KQKD, cũng nhưu làm gia tăng mạnh kỳ vọng của cộng đồng đầu tư.

Sân golf 152 ha: chưa cần đưa vào tính toán giá trị tại thời điểm này.

KL: Vốn hóa hiện nay đạt 6750 tỷ, còn rất thấp so với giá trị tài sản mà công ty đang sở hữu chưa phản ánh lên báo cáo tài chính (chỉ riêng việc kinh doanh khai thác hết khu công nghiệp đã có thể mang lợi nhuận gần bằng vốn hóa chung ta bỏ ra để mua cả công ty), còn phần Khu đô thị tính nhanh gọn có giá trị doanh thu trên 23.000 tỷ với giá vốn rất thấp, kỳ vọng biên lãi gộp khoảng 70% hoặc hơn, chưa kể sân golf, phần đất tái định cư và nhà ở thu nhập thấp. Tiềm năng để cổ phiếu này tăng giá vẫn còn nhiều xét về dài hạn.

Phân tích điểm mua

Sau khi vượt đỉnh nền giá tại Buy 1, cổ phiếu đã đa ngang trong một cờ đuôi nheo và củng cố sức mạnh bằng 1 điểm mua kiểu Pocket pivot. Đây là điểm có thể mở vị thế mua với nhà đầu tư chưa sở hữu cổ phiếu này, là điểm mua thêm tăng tỷ trọng tốt với nđt đang nắm giữ. Giá mục tiêu ngắn hạn 75-77, dài hạn >100.

Cập nhật biểu đồ 13/1: Giá vòng về kiểm tra đỉnh nền giá, đây là hành động thường thấy của các cổ phiếu sau khi breakout. Tín hiệu đang cho thấy có sự hỗ trợ tại vùng 65 67, có thể mua theo chiến lược mua kéo ngược (pullback) trong các phiên sắp tới với mức giá 64-67.